中房協(xié)副會長朱中一：樓市調(diào)控應(yīng)出組合拳

訪中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一

　　國家連續(xù)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，就是要使房價保持在合理價位，努力解決好城鎮(zhèn)居民的住房問題。而要達到這個目的，限購等短期措施應(yīng)該與實施差別化的信貸稅收政策等中長期制度建設(shè)、結(jié)構(gòu)調(diào)整結(jié)合起來。

　　2010年以來，國家連續(xù)出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，且調(diào)控力度不斷加大，限購范圍也從一線城市逐步向二三線城市擴大。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一說，國家連續(xù)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，方向是明確的，就是要使房價保持在合理價位，努力解決好城鎮(zhèn)居民的住房問題。而以“限購”的形式來調(diào)控房地產(chǎn)市場，也是基于當(dāng)前房地產(chǎn)市場的形勢作出的必然選擇。

　　首先，限購主要針對房價過高、上漲過快城市中的投資、投機性需求。這體現(xiàn)了國家從解決廣大老百姓的基本需求出發(fā)，優(yōu)先滿足普通居民的自住性和改善性需求。

　　其次，我國土地資源緊缺，供應(yīng)偏緊，當(dāng)需求與供給不平衡時，國家有必要基于解決城鎮(zhèn)居民住房問題這一出發(fā)點進行“限購”。

　　第三，房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場，政策上不可能一刀切。而針對部分房價過高、上漲過快的城市進行“限購”，是保持整個房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的重要一環(huán)。

　　前一時期，部分二三線城市房地產(chǎn)價格上漲過快，朱中一認為原因主要表現(xiàn)在四個方面。

　　首先，隨著一年多以來房地產(chǎn)調(diào)控措施在一線城市的實施，投資、投機性需求逐步向二三線城市轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致部分二三線城市房地產(chǎn)市場價格上漲。

　　其次，二三線城市房地產(chǎn)價格基數(shù)低，一旦上漲較為明顯。

　　第三，受一線城市房地產(chǎn)市場調(diào)控影響，一些全國性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進駐二三線城市，大型開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品品質(zhì)相對較高，帶動了價格的提升。

　　第四，隨著城鎮(zhèn)化進程的加快和城市圈的發(fā)展，大城市周邊城市的房價開始上漲。比如，河北省提出要建設(shè)環(huán)首都經(jīng)濟圈，與北京相鄰的廊坊、保定等地市房價就有了明顯上漲。

　　基于部分二三線城市房地產(chǎn)市場的房價上漲過快的狀況，8月初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺了二三線城市限購的5項建議標(biāo)準(zhǔn)。

　　對此，朱中一表示，二三線城市出臺限購措施應(yīng)在遏制投資、投機性需求的同時兼顧普通居民的自住性、改善性需求。應(yīng)仔細考量房價上漲是否存在偶然因素，在確需限購的城市實施限購。

　　對于限購范圍逐漸擴大到二三線城市，朱中一說，這是對原有調(diào)控政策的具體化和延續(xù)。一線城市的限購標(biāo)準(zhǔn)是“房價過高、上漲過快、供應(yīng)偏緊”，最近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺的二三線城市限購參考標(biāo)準(zhǔn)，基本上還是圍繞這三項指標(biāo)。究竟哪些城市將限購，最終還是要由地方政府來決定。

　　5項建議標(biāo)準(zhǔn)出臺之后，浙江省臺州市、衢州市相繼出臺了“限購令”。而情況與限購建議標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)相符的遼寧省丹東市和廣東省韶關(guān)市則是用限價代替了限購。

　　有輿論認為，“限價”是地方政府逃避“限購”的表現(xiàn)。而在朱中一看來，“限價”是符合國務(wù)院有關(guān)規(guī)定的。調(diào)控房地產(chǎn)市場的最終目的是使房價保持在合理價位。年初，地方政府與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部簽訂了房地產(chǎn)市場調(diào)控“責(zé)任狀”，各地提出了具體的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)。限價的最終目的也是為了使房地產(chǎn)價格保持在合理價位，如果能夠有助于地方政府完成調(diào)控目標(biāo)，“限價令”也是可行的。

　　朱中一說，回顧這一輪房地產(chǎn)調(diào)控，尤其是近期把限購范圍擴大到二三線城市，體現(xiàn)了國家要把房地產(chǎn)調(diào)控堅持到底、毫不動搖的決心。顯然，如果調(diào)控不能達到預(yù)期的目標(biāo)，限購政策恐怕不會放松。

　　在朱中一看來，要促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，限購等短期措施應(yīng)該與實施差別化的信貸稅收政策等中長期制度建設(shè)、結(jié)構(gòu)調(diào)整結(jié)合起來。比如通過試行房地產(chǎn)持有稅，加大房地產(chǎn)的持有成本，能夠遏制房地產(chǎn)投資投機性需求。而開征房地產(chǎn)持有稅的重要前提是對于房地產(chǎn)持有信息的普查和評估，這是一件難度相當(dāng)大的工作，而如果不以此為前提，房地產(chǎn)持有稅將難以征收。再比如，稅收制度的完善又與中央政府和地方政府財權(quán)、事權(quán)相匹配的財稅體系和改革有關(guān)，需要做好謹慎的頂層設(shè)計，這也要有一個過程。