左小蕾：不能讓房地產(chǎn)泡沫毀了中國經(jīng)濟

　　財經(jīng)房地產(chǎn)泡沫讓日本經(jīng)濟失去了“二十年”。泰國當年因為巨大的房地產(chǎn)空置率，一天有58家銀行破產(chǎn)，引發(fā)亞洲金融危機。迪拜的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)幾乎兩次使國家破產(chǎn)。美國次貸引發(fā)了百年不遇的全球危機。這些危機警示我們，不論大國小國，發(fā)達國家、發(fā)展中國家，富國窮國，東方的國家，西方的國家，不同體制，不同發(fā)展階段，都發(fā)生過房地產(chǎn)泡沫危機。我們切不可存在僥幸心理，忽略房地產(chǎn)泡沫的風險。值得關(guān)注的是，上述國家的房地產(chǎn)市場泡沫破滅基本上都是在房價大幅上漲的兩到三年以后。如果中國房地產(chǎn)市場延續(xù)2009年的漲勢，兩年到三年，中國經(jīng)濟將面臨對巨大風險

　　一季度中國經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長，通脹溫和，但一些強化通脹預期的因素仍然存在，房地產(chǎn)價格大幅上漲可能是今年經(jīng)濟主要的不穩(wěn)定因素。

　　高增長低通脹

　　一季度GDP增長11.9%，這是繼去年第四季度11.7%的增長后，第二個季度的兩位數(shù)增長。一季度較快增長的驅(qū)動力，首先來自去年刺激經(jīng)濟計劃推動的慣性增長。其次，較快經(jīng)濟增長得到投資、消費、進出口增長的支持。不過，11.9%是同比的增長數(shù)據(jù)，去年第一季度是最低點，實際上與危機之前的2008年的相對正常狀態(tài)“同比”比較，應該是平穩(wěn)增長狀態(tài)。所以，從增長速度來說一季度經(jīng)濟呈現(xiàn)平穩(wěn)較快增長態(tài)勢。

　　3月份CPI同比上漲2.4%，一季度CPI同比上漲2.2%。CPI較2月份有所下降是預料之中的。CPI一季度2.2%的上漲與可承受的3%-4%的通脹水平還有相當?shù)木嚯x，通脹形勢還是溫和的。這表明一季度經(jīng)濟形勢總體平穩(wěn)。

　　二季度加息概率不大

　　從3月份PMI這一領(lǐng)先指標高于上月3.1個百分點的強勁反彈以及用工荒現(xiàn)象來判斷，我們認為，經(jīng)濟活動非常活躍，一季度的增長態(tài)勢還會延續(xù)。不過，一季度的數(shù)據(jù)一般偏低，主要是因為春節(jié)因素的影響，所以一季度數(shù)據(jù)一般拉低全年平均增速。特別是去年第二季度，經(jīng)濟增長已經(jīng)開始V型反轉(zhuǎn)，經(jīng)濟增長呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢。如果今年第二季度乃至全年延續(xù)第一季度的快速增長態(tài)勢，全年經(jīng)濟增長可能超過潛在增長率，出現(xiàn)偏熱的情況。

　　我們注意到地方政府的投資沖動特別大。推動經(jīng)濟過快增長會增加更多投資需求和更多的貨幣供應，使短期總需求偏離潛在增長水平，最終拉動價格水平的快速上漲，加速通脹惡化的壓力。更多的貨幣供應增加，對通脹預期的流動性管理顯然是不利的。

　　一季度新增貸款2.6萬億元，M2同比增長22%，雖然一季度新增貸款占到全年信貸總額的三分之一，貨幣供應總量增長高于17%的全年增長目標，但是與去年僅30%的M2增長比較，央行的流動性調(diào)整成效顯著。按照一般規(guī)律，貨幣供應量在相鄰的年份中不會大幅改變。不過，在去年9.6萬億信貸和近30%的貨幣供應量增長，以及明顯寬裕的流動性的非常態(tài)貨幣環(huán)境形成以后，今年的貨幣供應量和新增貸款，有必要“適度”調(diào)整，以降低對流動性寬裕帶來通脹惡化的擔心。

　　最近國務院會議強調(diào)流動性管理。相信數(shù)量管理工具、存款準備金率、公開市場操作包括三年期央票，都會成為交替使用的流動性管理的貨幣政策工具。針對一些過度投資的信貸額度的調(diào)整，也可能是非常有必要的調(diào)控方式。

　　今年強化通脹預期的非流動性因素較多。勞動力成本上升，資源稅調(diào)整，國際油價和大宗產(chǎn)品價格上漲，干旱帶來糧食減產(chǎn)糧價可能上升等等，導致通脹預期管理力度加大。

　　不過，我們判斷二季度應該沒有加息的壓力。首先，利率對流動性管理與其他非流動因素的調(diào)整并不直接有效。對地方政府的非市場化推動高增長的行為，也沒有約束力。其次，一季度經(jīng)濟形勢呈現(xiàn)低通脹高增長的良好態(tài)勢，央行已經(jīng)動用的貨幣工具效果明顯，沒有必要動用更多的貨幣工具。第三，作為宏觀政策工具，利率調(diào)整可能對其他微觀層面產(chǎn)生影響。比如，吸引更多的在低利率市場借錢、到高利率市場套利的投機性資本的流入，加大流動性和通脹的壓力。綜合評價利率調(diào)整的利弊，二季度加息的可能性不是太大。

　　樓市軟著陸是關(guān)鍵

　　房地產(chǎn)市場能否軟著陸，是2010年經(jīng)濟穩(wěn)定增長的關(guān)鍵因素。去年的非常態(tài)的貨幣供應量增長，推動房價產(chǎn)生了非常態(tài)的上漲。2009年月供平均上升到近80%的水平,超過國內(nèi)安全線60%。這是最明顯的泡沫現(xiàn)象。房價從長期來說一定會隨著經(jīng)濟增長和收入水平的上漲而不斷上漲，但是房價短期超過收入水平的大幅上漲，泡沫化風險會大幅上升。

　　不斷吹大的房地產(chǎn)泡沫會導致危機。房地產(chǎn)泡沫，讓日本經(jīng)濟失去了“二十年”。泰國當年因為巨大的房地產(chǎn)空置率，一天有58家銀行破產(chǎn)，引發(fā)亞洲金融危機。迪拜的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)幾乎兩次使國家破產(chǎn)。美國次貸引發(fā)了百年不遇的全球危機。這些危機警示我們，不論大國小國，發(fā)達國家、發(fā)展中國家，富國窮國，東方的國家，西方的國家，不同體制，不同發(fā)展階段，都發(fā)生過房地產(chǎn)泡沫危機。我們切不可存在僥幸的心理，忽略房地產(chǎn)泡沫的風險。值得關(guān)注的是，上述國家的房地產(chǎn)市場泡沫破滅基本上都是在房價大幅上漲的兩到三年以后。如果中國房地產(chǎn)市場延續(xù)2009年的漲勢，兩年到三年，中國經(jīng)濟將面臨巨大風險。

　　不論從土地資源的稀缺性還是從房屋的功能屬性來看，房地產(chǎn)應該是以居者有其居為主要發(fā)展目標。中國房地產(chǎn)市場越來越變成一個投資性的市場。房地產(chǎn)市場變成投資性市場最大的問題是，改變了房屋的居住的屬性，扭曲了房地產(chǎn)市場的價格秩序。一旦房地產(chǎn)市場成為以投資為主體的市場，價格就不可能在合理水平上形成，泡沫就不可避免。

　　特別是在投資的資金主要來自銀行而不是自有資金的情況下，房地產(chǎn)的價格就會通過銀行資金被不斷推高，使投資需求的賺錢效應被不斷放大，就會產(chǎn)生價格不斷上漲的循環(huán)。當然，如果還有地方政府的高價賣地行為，就更有推波助瀾的功效了。

　　為什么過去的一些政策調(diào)整把房地產(chǎn)價格越調(diào)越高？有兩個原因。第一，政策的針對性不強。用解決居住性需求的思路，去調(diào)整投機性需求推動的價格，實際上是在助推價格。第二，執(zhí)行不力。

　　現(xiàn)在，房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷出臺。這次政策的針對性加強，特別是通過加強保障性住房建設，把房地產(chǎn)的居住與投資功能進行某種程度的分離。能否加大執(zhí)行力度，是這次房地產(chǎn)調(diào)控政策是否有效的關(guān)鍵。我們認為，如果及時得到調(diào)整，房地產(chǎn)市場不會形成巨大泡沫，是完全可以軟著陸的。