堵住經營貸入樓市漏洞
本報記者 郭子源
中國銀保監會辦公廳等部門近日聯合印發《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，督促銀行業金融機構進一步強化審慎合規經營，嚴防經營用途貸款違規流入房地產領域。同時，要求進一步加強中介機構管理，建立違規行為“黑名單”，加大處罰問責力度并定期披露。
目前，相關整改工作正在有序開展。需要反思的是，為何信貸資金違規進入房地產市場屢禁不止？如何更好地解決這個問題？為此，經濟日報記者走訪了北京地區部分房地產中介機構、商業銀行、金融監管機構，并采訪了多位購房者。
中介聯合銀行違規入市
通過中介機構“過橋”墊資套取個人經營貸，然后置換個人住房按揭貸款；轉手多次后挪用個人經營性貸款，用于支付購房首付……記者走訪發現，目前信貸資金違規入樓市主要集中在二套商品房交易環節，操作工具主要是個人經營貸、個人消費貸。
“與二套商品房相比，購房者購買首套商品房資金壓力沒有那么大。”鏈家、我愛我家等中介的多位經紀人均表示，按照現有政策，如果在北京地區購買首套商品房，面積在140平方米以下，即為普通住宅，可貸款比例為網簽價格的65%；如果是非普通住宅，可貸款比例為網簽價格的60%。相比之下，二套商品房可貸款金額則顯得較為有限。
這是因為目前北京二套房的認定政策是“認房又認貸”。假設某人名下只擁有一套商品房且有按揭房貸，幾年后準備把它賣掉再買一套，但由于有貸款記錄，新購買“實際唯一住房”仍被認定為第二套住房，最多只能貸款網簽價格的四成。“我2014年買了一套70平方米的小兩居，現在準備換一個90多平方米的大兩居。因為我之前有過房貸，置換的房子被認定是二套房，現在首付資金缺口挺大的。”在北京市西城區南禮士路鏈家店，一位購房者對記者說。
記者走訪發現，以上資金缺口類型頗具代表性，為信貸資金違規入樓市滋生了土壤。為減少購房者的首付款支出，有些中介機構會聯合商業銀行，幫助購房者從銀行再貸出一筆個人消費貸款或個人經營性貸款，充當部分購房首付款。以個人消費貸為例，不同銀行能批下來的貸款額度雖有所差別，但多在80萬元至100萬元之間。
重拳出擊堵漏洞
當前，信貸資金違規進入樓市的問題引起了監管層高度關注。記者獲悉，北京、浙江、廣東等地紛紛開展排查，并啟動整改問責。
“按照監管要求，轄內銀行對2020年下半年以來發放的個人經營性貸款開展自查，發現約3.4億元涉嫌違規流入北京房地產市場，約占經營貸自查業務總量的0.35%。”北京銀保監局相關負責人說。
除了銀行自查，北京銀保監局還會同相關部門選取了多家重點機構，進一步開展專項核查。
“北京銀保監局已對4家銀行啟動了行政處罰立案程序和調查取證工作。”上述負責人說，后續將根據調查取證結果，對貸款審查不到位的銀行、未履職盡責的工作人員依法依規進行嚴肅處罰。
“廣東銀保監局已成立6個核查組，于2月9日進駐輿情反映集中的6個銀行網點，截至目前，經過大數據篩查、臺賬分析、查閱檔案、流水追蹤、人員訪談等多種方式取證，已發現超過3000萬元的經營貸、消費貸涉嫌違規流入房地產市場。”廣東銀保監局相關負責人說。
同時，廣東銀保監局已部署全轄銀行機構從授信調查、審查審批、貸后管理、第三方機構業務合作等方面開展全面自查。截至目前，轄內（不含深圳）已完成個人經營貸自查的銀行網點達4501個，排查個人經營貸5678億元、個人消費貸2165億元，發現涉嫌違規流入房地產市場的問題貸款金額為2.77億元。
目前，相關銀行已按照監管要求開展整改，并對存在違規行為的內部員工提出了警示告誡、通報批評、積分扣減、經濟處罰等問責。
增加供給是關鍵
盡管多地重拳整治，但近年來信貸資金違規入樓市屢禁不止，嚴查過后不少違規行為又死灰復燃。
為何會出現上述現象？業內人士表示，資金之所以繞著道流入房地產市場，原因是多方面的。比如，上海、深圳等熱點城市的房價上漲較快，投資投機者的收益仍然較高。此外，也不能排除某種程度上真實需求的存在。因此，除了嚴厲打擊投資、投機需求，對部分購房者的改善型置換需求可予以更大力度的政策支持。
但從目前多個重點城市仍堅持“認房又認貸”的政策看，打擊炒房行為依然是監管的重中之重。
“很多人買房子不是為了居住，而是投資或投機，這很危險。”中國銀保監會主席郭樹清表示，“必須既積極又穩妥地促進房地產市場平穩健康發展。”
促進房地產市場健康發展的思路之一便是增加有效供給。今年的《政府工作報告》明確提出，要解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔。
“根據中央經濟工作會議，解決好大城市住房突出問題將作為今年重點任務之一。”住房和城鄉建設部相關負責人表示，下一步，將大力發展保障性租賃住房，完善長租房政策，加大土地、財稅、金融支持力度，增加保障性租賃住房和長租房供給，多渠道解決外來務工人員和新就業大學生住房問題。
