二手房成交時(shí)面積縮水，買方拒絕支付余款

　　本報(bào)訊 辛辛苦苦買套房，原本是件高興事，可買賣雙方卻因房屋面積差起了爭(zhēng)執(zhí)，最終鬧上了法庭。福建省廈門市湖里區(qū)人民法院一審審理了一起房屋買賣合同糾紛案，判決賣方返還買方定金10萬元。日前，經(jīng)廈門市中級(jí)人民法院二審維持原判。

　　2019年7月，阿原將廈門市海滄區(qū)某套商住房出售給阿屏，房產(chǎn)買賣協(xié)議約定：建筑面積61平方米，成交價(jià)160萬元，2019年10月15日前辦理過戶登記手續(xù)，并特別備注“房屋面積以實(shí)際產(chǎn)權(quán)證面積為準(zhǔn)，一星期內(nèi)從銀行借出復(fù)印件給阿屏”。

　　在看房過程中，阿原的姐姐曾告知阿屏，一手購房合同中房屋面積為58.84平方米，后來增補(bǔ)了幾平方米，應(yīng)為61平方米。阿屏向阿原支付購房定金10萬元。之后，阿原將產(chǎn)權(quán)證照片通過微信發(fā)給阿屏，阿屏發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)證上載明的產(chǎn)權(quán)面積僅有58.96平方米，比合同面積少2.04平方米，遂提出雙方協(xié)商解決。

　　阿原稱房子是按套賣，不按面積算，且面積問題合同寫得很清楚，沒法再協(xié)商。

　　同年11月，阿屏起訴至法院，要求阿原雙倍返還購房定金20萬元。

　　湖里區(qū)法院審理后認(rèn)為，二手房買賣中，如合同僅約定房款總價(jià)，未約定每平方米單價(jià)，又約定“以實(shí)際產(chǎn)權(quán)證面積為準(zhǔn)”，按照存量房買賣市場(chǎng)交易習(xí)慣，應(yīng)認(rèn)定房屋是按套定價(jià)交易，事后雙方均不能主張按實(shí)際面積多退少補(bǔ)。當(dāng)事人在締約階段，按照誠信原則應(yīng)承擔(dān)協(xié)助、通知、保護(hù)、忠實(shí)等先合同義務(wù)，如實(shí)披露可能影響交易的事實(shí)。建筑面積大小不僅關(guān)系到對(duì)房屋的實(shí)際利用，也是評(píng)估房?jī)r(jià)的重要因素，足以影響交易。阿原作為產(chǎn)權(quán)人，知曉房屋實(shí)際產(chǎn)權(quán)面積，理應(yīng)如實(shí)告知阿屏，但在合同訂立過程中，阿原并未出示房產(chǎn)證，僅是口頭陳述建筑面積為61平方米。雖然根據(jù)合同“以實(shí)際產(chǎn)權(quán)證面積為準(zhǔn)”的約定，阿屏應(yīng)當(dāng)知道合同面積與實(shí)際面積可能有誤差，但基于信賴?yán)�益保護(hù)原則，誤差不應(yīng)超過可預(yù)見的范圍。本案建筑面積的誤差比值超過3%，以成交價(jià)換算，誤差金額超過5萬元，對(duì)一套總價(jià)160萬元的房屋而言，明顯超出合理范圍，阿原違反了披露真實(shí)信息的先合同義務(wù)。

　　此外，阿屏主張阿原存在欺詐行為，但并未依法行使撤銷權(quán)，在訴訟中又明確表示放棄行使。在合同有效的情況下，阿屏拒絕按期支付剩余房款，屬于違約，經(jīng)催告后仍未履行，阿原可以解除合同。

　　只有在合同因一方的違約行為而無法繼續(xù)履行的情形下，方能對(duì)違約方科以定金罰則。原、被告雙方均存在違反合同義務(wù)的行為，不適用定金罰則。因合同已解除，阿原應(yīng)返還已收取的定金10萬元。

　　綜上，湖里區(qū)法院一審判決阿原應(yīng)返還阿屏定金10萬元，并駁回阿屏的其他訴訟請(qǐng)求。一審判決后阿原不服，提出上訴，廈門中院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。