通州房?jī)r(jià)10年飆升7倍開發(fā)商漲價(jià)不懼“警告”
李正豪
北京“行政副中心”身份的正式確立，讓通州房地產(chǎn)市場(chǎng)再次躁動(dòng)起來。
7月15日，相關(guān)媒體報(bào)道稱，“通州區(qū)政府對(duì)房?jī)r(jià)上漲情況很敏感，不久之前通州區(qū)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)約談了好幾家開發(fā)商，提出口頭警告，不要
帶頭大幅漲價(jià)。”
但據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者近日的實(shí)地調(diào)查，一些項(xiàng)目的漲價(jià)預(yù)期不斷升級(jí)、并未收斂。
7月8日，在緊鄰北京地鐵八通線臨河里站的華業(yè)東方玫瑰，一位銷售代表告訴記者，該項(xiàng)目的銷售均價(jià)為30000萬(wàn)元/平方米。7月14日，記者回訪該項(xiàng)目時(shí)得到的信息是，目前小區(qū)僅剩下一些大戶型產(chǎn)品，每套房?jī)r(jià)都在470萬(wàn)元至500萬(wàn)元之間，下周可能還會(huì)進(jìn)行一次提價(jià)。
京貿(mào)國(guó)際城項(xiàng)目10號(hào)樓6月8日開盤，開盤價(jià)定在31000元/平方米，相比此前8號(hào)樓大約27000元/平方米的在售價(jià)格，提價(jià)4000元/平方米，漲幅約15%。7月15日，該項(xiàng)目一位銷售人員告訴記者，京貿(mào)國(guó)際城10號(hào)樓100多套房源目前已經(jīng)售罄，下個(gè)月還將有一棟樓開盤，開盤價(jià)格還未最終確定。
首開香溪郡也是通州近期漲幅較大的項(xiàng)目。北京市住建委官方網(wǎng)站顯示，該項(xiàng)目6月14日開盤成交均價(jià)為21622元/平方米，但7月11日加推二期4號(hào)樓少量房源時(shí)，均價(jià)已超過24000元/平方米，一個(gè)月的時(shí)間里售價(jià)上漲約3000元/平方米，且于當(dāng)日售罄。
一位通州房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，“在這一輪政策周期中，通州房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)是擋也擋不住的。”
10年漲了將近7倍
據(jù)記者了解，過去5年京貿(mào)國(guó)際城房?jī)r(jià)大起大落，可謂通州房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)頭一時(shí)無二的項(xiàng)目。
“雖然在2010年的限購(gòu)令之后，通州也出現(xiàn)了一些超過3萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目，但依然沒有任何項(xiàng)目的風(fēng)頭可以蓋過京貿(mào)國(guó)際城。”一位業(yè)內(nèi)人士如此表示。
京貿(mào)國(guó)際城第一批房源于2010年1月入市，最初均價(jià)為1.38萬(wàn)元/平方米，此后數(shù)月一直漲到2.68萬(wàn)元/平方米，成為當(dāng)時(shí)的通州樓市最高價(jià)，被稱為“京城第一漲”；到了2010年11月，北京開始執(zhí)行“限購(gòu)”，京貿(mào)國(guó)際城四期開盤價(jià)直接降到1.98萬(wàn)元/平方米，降幅達(dá)7000元/平方米，又成了“京城第一降”；此后，該項(xiàng)目開發(fā)商在2011年9月又以特價(jià)房的名義，再次降價(jià)6000元/平方米，將均價(jià)調(diào)到了1.4萬(wàn)元/平方米；該項(xiàng)目房?jī)r(jià)重回高點(diǎn)是在2015年5月，8號(hào)樓開盤價(jià)為2.73萬(wàn)元/平方米，但6月8日10號(hào)樓開盤時(shí)價(jià)格已飆升至3.1萬(wàn)元/平方米。
相對(duì)通州其他樓盤來說，華業(yè)東方玫瑰的銷售價(jià)格并不是很高，自2014年以來的銷售均價(jià)一直穩(wěn)定在2.35萬(wàn)元/平方米，但自2015年6月以來漲價(jià)提速。
相關(guān)媒體2015年6月初的報(bào)道顯示，“目前銷售均價(jià)已上漲至2.55萬(wàn)元/平方米，每平方米上漲2000元，相比周邊其他樓盤，華業(yè)東方玫瑰的價(jià)格上漲幅度并不是很大，依然有優(yōu)勢(shì)。”
但到2015年7月初，記者在華業(yè)東方玫瑰走訪時(shí)，銷售人員的報(bào)價(jià)已經(jīng)漲至3萬(wàn)元/平方米，而7月14日回訪時(shí)得到的信息是，“下周可能還會(huì)進(jìn)行一次提價(jià)”。
京貿(mào)國(guó)際城、華業(yè)東方玫瑰、首開香溪郡等項(xiàng)目近期的漲價(jià)，還只是通州樓市的一個(gè)縮影。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，通州商品房成交均價(jià)在2006年時(shí)僅為4645元/平方米。“到了2010年北京兩會(huì)期間，CBD東擴(kuò)和通州建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際新城等概念被正式提出，這刺激通州房?jī)r(jià)出現(xiàn)了爆發(fā)式上漲，從2009年的均價(jià)不足1萬(wàn)元/平方米，一度跳漲至3萬(wàn)元/平方米。”前述通州房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)人告訴記者。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年通州商品房成交均價(jià)達(dá)到16937元/平方米。
此后，由于“限購(gòu)”政策的執(zhí)行，通州房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整，在2012年還出現(xiàn)了整體成交均價(jià)的回落。不過，進(jìn)入2015年以來，特別是通州作為北京“行政副中心”定位的確定，讓通州房?jī)r(jià)出現(xiàn)“跳漲”行情，不少樓盤都將售價(jià)從原來的2.5萬(wàn)元/平方米提升到3萬(wàn)元/平方米以上。相比2006年來說，通州房?jī)r(jià)在過去10年已經(jīng)漲了將近7倍。
應(yīng)克服“城強(qiáng)業(yè)弱”短板
通州成為北京“行政副中心”，今后的規(guī)劃和發(fā)展原則已經(jīng)確定下來。
據(jù)北京市規(guī)劃委副主任王飛介紹，今后在規(guī)劃通州的時(shí)候，主要有兩個(gè)核心思想，一是防止“攤大餅”，二是通州是相對(duì)獨(dú)立的，不與中心城直接相連、連片發(fā)展。
據(jù)記者了解，為了防止通州區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)的“連片發(fā)展”，將推動(dòng)兩區(qū)之間的綠化隔離帶建設(shè)；通州與其他周邊區(qū)縣之間也將通過建設(shè)綠色空間進(jìn)行隔離。
北京市規(guī)劃委還明確表態(tài)，政府在同步配置通州的就業(yè)和居住資源時(shí)，將會(huì)從中管控，杜絕以房地產(chǎn)為主帶動(dòng)通州發(fā)展。
北京市對(duì)于“行政副中心”建設(shè)的定位是“去房地產(chǎn)化”，但目前通州樓市的“跳漲”態(tài)勢(shì)似乎與之背道而馳。
金融論壇城鎮(zhèn)化研究中心主任易鵬表示，京津冀協(xié)同發(fā)展對(duì)北京周邊的衛(wèi)星城市房?jī)r(jià)肯定會(huì)有一定的上漲帶動(dòng)，但若過度炒作上漲預(yù)期，把協(xié)同發(fā)展異化成借北京疏解非首都功能大搞房地產(chǎn)開發(fā)，會(huì)導(dǎo)致要素難以流動(dòng)，削弱產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人口流動(dòng)的動(dòng)力，又建成新的“睡城”，缺乏持續(xù)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展動(dòng)力。
北京市社科院副院長(zhǎng)趙弘表示，通州建設(shè)“行政副中心”決策已定，重在落實(shí)，建設(shè)過程中既要防止“造城運(yùn)動(dòng)”，由于吸取北京中心城區(qū)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，嚴(yán)控城市增長(zhǎng)邊界，避免走上“攤大餅”式的老路。
趙弘認(rèn)為，過去，通州職住比例嚴(yán)重失衡，存在“城強(qiáng)業(yè)弱”短板。在2008年~2013年間，通州新增常住人口28.7萬(wàn)，相當(dāng)于新增就業(yè)人口的8.7倍；今后，在“行政副中心”的建設(shè)過程中，通州還需要強(qiáng)化高端產(chǎn)業(yè)的植入，趁著北京中心城區(qū)向外疏解非首都功能的機(jī)會(huì)，大舉吸引生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)等高端資源，將通州建設(shè)成為現(xiàn)代化商務(wù)新區(qū)，這也將為通州、燕郊等地的“北漂”提供就近就業(yè)機(jī)會(huì)，減少“鐘擺式”“潮汐式”交通壓力。
房地產(chǎn)業(yè)界對(duì)未來通州市場(chǎng)如何判斷？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，隨著政策逐步明確，市場(chǎng)利好效應(yīng)有望持續(xù)，“總體來說，這個(gè)政策是一個(gè)比較大的利好。對(duì)于市場(chǎng)來說，會(huì)有一波影響，但是價(jià)格漲幅多少，還要看利好的落地程度，包括政府職能搬遷的力度以及教育、醫(yī)療設(shè)施的完善程度等。”
“都說中國(guó)房地產(chǎn)在黃金十年之后將迎來白銀十年，但是對(duì)于通州來說，房地產(chǎn)的黃金十年或許剛剛開始。”前述接受記者采訪的通州房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)人表示，“行政副中心”的建設(shè)首先將改變通州的交通配套，“非首都功能”的疏解肯定也將改善通州的教育、醫(yī)療環(huán)境，通州房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)得到更多的有力支撐。
