越南 房?jī)r(jià)進(jìn)入跳水期

　　近日，位于越南首都河內(nèi)近郊河?xùn)|郡的一處樓盤(pán)以每平方米1000萬(wàn)越南盾（1美元約合2.1萬(wàn)越南盾）的低價(jià)拋售，吸引大量購(gòu)房者搶購(gòu)。同時(shí)，一些堅(jiān)持不降價(jià)的樓盤(pán)幾乎無(wú)人問(wèn)津。越南樓市的“冰凍期”正迫使房地產(chǎn)商接受以價(jià)換量的現(xiàn)實(shí)。　

　　法律法規(guī)不完善、市場(chǎng)機(jī)制不健全以及熱錢(qián)過(guò)度集中導(dǎo)致越南房屋買(mǎi)賣(mài)和供求關(guān)系扭曲。建房高潮過(guò)后，“冰凍期”如期而至，越南房?jī)r(jià)跳水已是不爭(zhēng)的事實(shí)。　　

　　降價(jià)前，河內(nèi)市住宅每平方米均價(jià)約在人民幣1.3萬(wàn)元至1.5萬(wàn)元之間。降價(jià)后，均價(jià)約在人民幣8000元至1萬(wàn)元之間。除首都河內(nèi)外，經(jīng)濟(jì)中心胡志明市也出現(xiàn)了相同情況。

　　據(jù)記者觀察，越南樓市繼2011年后再陷低潮，除了高房?jī)r(jià)的因素外，樓盤(pán)的高定位也脫離了大部分購(gòu)房者的實(shí)際需求。房地產(chǎn)商在建房時(shí)只考慮高收入群體，建設(shè)的大多是大面積的高檔住宅，超出普通消費(fèi)者的承受范圍，大量有住房需求的中低收入群體卻買(mǎi)不起房。越南銀行房貸利率高達(dá)20%以上，因此普通民眾很少以貸款方式購(gòu)房，通常付全款或分三次付清。

　　在越南，剛剛畢業(yè)不久的年輕人一般都選擇租房。買(mǎi)房自住的群體主要是外企白領(lǐng)或私企管理者，他們的月薪一般在1000美元以上。此外，買(mǎi)房群體中還有一些具有一定職務(wù)的政府公務(wù)員。投資性購(gòu)房群體集中在公司高管和私企老板，他們往往一人就擁有十幾套房產(chǎn)。　

　　在越南多個(gè)城市，房地產(chǎn)項(xiàng)目已成為燙手山芋，越南媒體一度稱越南房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“冰凍期”，更有西方媒體稱越南樓市即將“崩盤(pán)”。越南經(jīng)濟(jì)學(xué)家武廷安認(rèn)為，在越南經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展初期，大量熱錢(qián)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。但由于在政策法規(guī)和行業(yè)統(tǒng)籌等方面缺乏規(guī)劃，外資催生的只是市場(chǎng)的虛假繁榮。當(dāng)時(shí)很多國(guó)有大企業(yè)和個(gè)人憑借與銀行的特殊關(guān)系獲取銀行貸款，大批項(xiàng)目紛紛上馬。但這些住宅普通民眾根本買(mǎi)不起。

　　由于通貨膨脹始終未得到徹底解決，導(dǎo)致銀行產(chǎn)生大量壞賬，銀行紛紛收緊銀根。雖然目前還沒(méi)有關(guān)于越南整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)壞賬的具體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但武廷安表示“一定很驚人”。此外，統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，今年前9個(gè)月，越南房地產(chǎn)業(yè)吸引外國(guó)直接投資意向金額約60億美元，但有20億美元被撤資，余下的40億美元至今未完全兌現(xiàn)，越南房地產(chǎn)業(yè)舊債已高達(dá)150億美元。

　　越南樓市持續(xù)低迷正在對(duì)其產(chǎn)業(yè)鏈上游的水泥、鋼材等建材行業(yè)產(chǎn)生嚴(yán)重影響。一些越南學(xué)者不斷撰文呼吁政府救市，但業(yè)界正艱難接受以價(jià)換量的現(xiàn)實(shí)。

　　匯入全球房地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理黃富義說(shuō)，房地產(chǎn)商們不要寄望政府再向樓市大把扔錢(qián)了。越南本地的房地產(chǎn)商多年來(lái)一直被利益驅(qū)動(dòng)，從某種意義上說(shuō)正是他們自己把樓市引入了錯(cuò)誤的軌道。越南皇英嘉萊集團(tuán)董事長(zhǎng)段元德說(shuō)：“沒(méi)有人能救得了目前的越南房地產(chǎn)市場(chǎng)，降價(jià)是唯一出路。”

　　武廷安也認(rèn)為，以價(jià)換量就是可行的選擇。如果開(kāi)發(fā)商不降價(jià)，消費(fèi)者就會(huì)繼續(xù)持幣觀望。武廷安說(shuō)：“房?jī)r(jià)至少應(yīng)降40%至50%，老百姓才可能買(mǎi)得起。”據(jù)記者了解，越南民眾收入差距較大，城鎮(zhèn)人口月均收入在1200元人民幣左右，而一些在城市打工的農(nóng)業(yè)人口月薪只有七八百元人民幣。降價(jià)后的房?jī)r(jià)對(duì)絕大多數(shù)越南老百姓來(lái)說(shuō)，仍然是高不可攀的。