拿地與去庫存相悖 樓市何去何從

      時間:2015-10-23 14:10   來源:北京青年報

        中國指數研究院近日發布報告顯示,在樓市政策逐步寬松的情況下,房企拿地熱情高漲,10家品牌房企9月累計新增土地面積351.67萬平方米,環比大漲107.84%,拿地成本540.72億元,環比大漲236.79%。相反,各地庫存居高不下,重點監測的城市中,僅蚌埠、杭州2城庫存有所下降,其余城市均呈現上漲,其中南充漲幅最大為20.32%,深圳次之上漲14.92%。

        開發商拿地熱情增強,或可看做是市場轉暖的一種表現。一方面,可能是開發商經過長時間的等待觀望以后,又積蓄了較強的開發能量。特別是以一、二線城市為主戰場的開發商,面對房價逐步回升,再次看到了賺錢的希望;另一方面,也可能是面對樓市政策逐步寬松,尤其是房貸等方面的政策持續松綁,讓開發商聞到了樓市新一輪擴張的味道,試圖以低價位拿地來占據制高點。

        在去庫存效果很不明顯、各地庫存仍然居高不下的大背景下,開發商拿地熱情增強,會對樓市帶來怎樣的影響?數據顯示,9月主要城市成交面積環比下降了2.10%,連“金九”也沒有表現出成色較高的銷售量,反而出現了環比下降的現象。這也意味著,開發商拿地熱情增強,很有可能是建立在庫存繼續增加的基礎上,從而使原本就已經陷入失調的供求關系更加失調,庫存狀況更加嚴重。在去庫存問題得不到有效解決的情況下,房地產市場又怎么能夠進入健康有序的軌道呢?

        開發商拿地熱情增強的標志,除了數量快速增多之外,對價格的容忍度、接受度也出現了明顯增強的跡象。與此前相比,拿地成本也大幅上升,10家品牌房企9月累計拿地成本竟然環比上漲了236.79%。

        開發商拿地與去庫存相向而行,對樓市來說不是一件好事情。如何消化庫存,無疑是目前樓市能否步入健康有序軌道最關鍵的因素。只要庫存嚴重積壓的問題不解決、矛盾不化解,樓市的風險就難以消除,就有可能引發區域性金融風險。因為相當一部分地區的商品房庫存,是與地方政府、銀行及其他企業的利益捆綁在一起的,容易引起連鎖反應。去年,浙江蕭山的一家房地產企業資金鏈斷裂,就讓當地政府和銀行十分緊張,被迫采取政府救助的手段。而其他地方的開發企業,相當一部分也已經綁架了政府和銀行。也正因為如此,去庫存才是樓市生死存亡的中心點。

        為何會出現開發商拿地和去庫存相向而行的現象?癥結也在地方政府和銀行,特別是地方政府。在經濟出現嚴重下行,財政收入增速明顯放緩,一些地方還出現下降的情況下,如果來自于土地的收入再大幅萎縮,那么,地方政府運行將出現困難,許多急需解決的問題也無力解決。對財政收入來說,在企業運行狀況沒有得到改變的情況下,要想繼續增加財政收入難度很大,能夠不下降就已經相當不容易,唯一能夠通過政府運作和政策擺渡取得收入的,只有土地。通過一定的手段鼓勵開發商拿地,也就不可避免地會成為地方的首選。開發商拿地熱情增強,不排除有政府的暗中施力。

        如果僅僅是市場低迷,政府暗推開發商拿地,還能理解,也能承受。關鍵是,相當一部分地區都存在庫存嚴重的問題,都需要通過消化庫存緩解已經出現的風險隱患。如果再過度供地、過度鼓勵開發商拿地,就有可能使庫存問題更加嚴重,供求關系更加不協調。如何緩解這一矛盾,把去庫存的問題解決好,將直接決定樓市下一步的走向。

        不要讓樓市再背負更重要的風險負擔了,因為風險積聚到一定時候,總是會爆發的。中國的樓市與政府、與銀行、與很多非房地產領域企業之間,又保持著密切關系,一旦面臨風險的爆發,都有可能引發區域性、全域性金融風險,甚至政府債務危機,這才是最需要考慮的問題。(譚浩俊)

      編輯:張潔

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