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      房價上漲預期或已臨近拐點

      2013年12月06日 14:10:00  來源:經濟參考報
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        近日,習近平總書記主持召開政治局會議,分析研究了2014年經濟工作,提出要做好住房保障和房地產市場調控工作。此前,在十八屆三中全會召開前夕,中共中央政治局就加快推進住房保障和供應體系建設進行集中學習。這些情況表明,未來房地產市場調控政策或將更加注重長效機制建設,同時樓市運行存在調整需要,資金面約束也在增強,在此背景下,明年樓市預期演化或將臨近拐點。

        首先,未來房地產市場調控政策將更加注重長效機制建設。以抑制短期房價過快上漲為目的的調控政策,往往會因為對住房需求抑制偏多,可能會加劇未來供求失衡的矛盾,進一步強化了房價上漲預期。從目前公開發布的有關政策文件分析,未來我國房地產市場調控將更加注重長期穩定機制建設,從建立全國統一的不動產登記制度入手,加大保障性住房建設,增加市場供應,完善差別化調控措施等等,將重新塑造房地產市場運行的外部政策環境,勢必對未來樓市預期產生深遠影響。

        第二,樓市運行存在調整需要。從2012年四季度樓市復蘇被確認以來,房地產市場至今呈現出一年多的持續上漲態勢。在交易動能連續釋放后,存在技術上調整的需要。雖然11月全國100個城市(新建)住宅平均價格環比上漲0.68%,為自2012年6月以來連續第18個月環比上漲,但漲幅比10月縮小0.56個百分點,為今年以來最低水平。同時,交易增長也出現放緩,2013年1月至10月,全國商品房銷售面積增速比1至9月回落1.5個百分點。還有,樓市區域分化較為嚴重,與熱點城市住房供不應求不同,部分二三線城市供過于求矛盾開始有所顯現。即使是在一線城市,高房價對市場成交量漸起抑制作用,相當部分以中等收入人群為主的剛性住房需求將被擠出住房市場。這樣一來,即使沒有政府施加額外的房地產調控措施,房地產市場自身也存在調整需要。

        第三,資金面的約束作用將會逐步強化。從本質上說,房價上漲是市場供求的集中反映。但房地產兼具商品和投資屬性,市場需求并不完全是真實的居住需求。尤其是資金面的過度聚集,使得房價脫離真實價值并存在向泡沫演變的趨勢。因此,無論是從國別經驗還是歷史實踐看,資金面約束作用增強,往往是抑制房價上漲的有效工具。應對國際金融危機期間超常規模的貨幣供應,需要在一個較長時期逐步吸收。這就需要今后必須堅持穩健的貨幣政策,逐步強化資金面的約束作用,通過貨幣供應增速的適度放緩,增強實體經濟吸收貨幣能力。從今年貨幣市場運行變化情況看,資金成本總體呈現出波動上行態勢,這勢必也會影響到房地產融資成本和規模。

        過去十年,由房價持續上漲所形成的一致性房價上漲預期,有可能會在近期面臨拐點。房價持續上漲、房地產開發企業高價購地、金融杠桿在房地產市場的過度運用等等,都是房地產市場制度不完善的反映,這些都需要在全面深化經濟體制改革的大框架中得到解決。房地產市場調控政策演變,資金面約束增強,只是樓市運行的外部環境變化。真正需要的是理性住房消費理念,這才是防止樓市大幅波動的關鍵。(項崢)

      [責任編輯:張潔]

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