房價下跌遠不是樓市調控最終目標

　　二手房價格下降、新盤打折力度加大、少數地區因開發商降價引來已購房業主不滿、開發商“資金鏈”緊繃，種種跡象表明，樓市拐點已至，房價下跌已成必然趨勢。

　　樓市調控的目標是要建立健康、有序、規范的市場，讓市場具有投資價值而沒有投機空間，讓不同層次的人群都能找到自己的住房定位。目前，由于政策持續收緊，特別是信貸政策對開發企業的全面“封鎖”，已經讓多數開發企業難以為繼。“洗牌”已是必然結果，關鍵在于如何“洗牌”以及之后不再出現新的亂象。這就需要相關部門抓緊制定政策，完善制度，落實措施，而不是完全依靠市場和開發企業的自主行為。

　　針對目前房地產市場比較普遍的圈地、囤地、隨意更改容積率、偷工減料等行為，必須在重新“洗牌”的基礎上，加大規范力度。而要讓房地產市場健康、規范、有序，就必須規范地方政府的行為。一方面，“土地財政”的格局必須打破，土地收入必須納入財政預算，并嚴格按照《預算法》的規定分配和使用。而在編制年度預算時，必須依據土地收入情況，編制住房預算，將土地收入的50%以上用于保障房建設，其他則主要用于教育、科技、醫療以及其他民生工程建設，堅決禁止地方政府再用土地收入建設政績工程、形象工程等；另一方面，嚴格防止地方政府與開發商結成利益同盟，特別是在土地出讓和開發過程中，對充當開發商“保護傘”的問題，要嚴厲查處，決不手軟。更重要的，政府必須將保障房建設納入政府的工作目標和計劃，每年都推出相當比例的保障房。這一點，必須納入到政府的考核目標。

　　必須注意到，由于目前地方政府融資平臺的負債主要建立在土地上，償還的主要資金來源也主要是土地出讓。要化解這一矛盾，在過度階段，還得允許地方政府用土地收入作為償還債務的通道之一，前提是，債務不能繼續增加，政府也要建立償債基金。同時，可通過地方政府發債將平臺債務從銀行轉到政府手中，并用今后的地方可用財力逐步償還。

　　由于房地產過熱以及政府負債快速上升都與地方盲目做大城市規模有關，因此，必須切實防止城市規模無限擴大。同時，要出臺相關政策措施，鼓勵加快中小城市建設和城鎮建設步伐。房地產市場不僅應當是為老百姓提供住房的場所，也應當是調節收入分配的手段。如果能形成商品房由市場調節、保障房由政府供應的格局，住房矛盾就一定能有效化解。