觀察：考量臺(tái)灣樓市含金量 三大區(qū)域最具價(jià)值？

時(shí)間:2009-07-20 21:59　　　來源：H--華夏經(jīng)緯網(wǎng)--理財(cái)周刊

　　臺(tái)灣地區(qū)樓市除了臺(tái)北市外，其他地方近年來普遍遭遇低迷時(shí)期，因此目前面臨“抄底”機(jī)會(huì)。因?yàn)槊媾R縣市合并升格直轄市等諸多利好，臺(tái)北縣市、臺(tái)中縣市以及高雄縣市面臨更多的機(jī)會(huì)。

   臺(tái)灣地區(qū)樓市投資機(jī)會(huì)顯現(xiàn)。但專家分析認(rèn)為，臺(tái)灣地區(qū)樓市投資機(jī)會(huì)出要集中在臺(tái)北市(縣)、臺(tái)中縣市以及高雄縣市等三大地區(qū)，配合陸資入臺(tái)、通脹等諸多誘因，因此這三大地區(qū)最具投資價(jià)值。這些地區(qū)目前的樓市現(xiàn)狀如何？未來發(fā)展?jié)摿υ谀睦铮肯旅嫖覀兏�隨臺(tái)灣樓市專家來進(jìn)行詳細(xì)了解。

   樓市投資機(jī)會(huì)顯現(xiàn)

   作為知名樓市專家，中華兩岸商機(jī)促進(jìn)會(huì)理事長蔡為民對(duì)臺(tái)灣樓市可謂是知根知底。在談到臺(tái)灣地區(qū)樓市投資前景時(shí)，蔡為民表示到了“抄底”的時(shí)候。在記者印象中，臺(tái)灣地區(qū)房價(jià)并不比大陸房價(jià)低，尤其是臺(tái)北市的房價(jià)，豪宅大多集中在7萬元/平方米左右(注：本文采用的貨幣單位均為人民幣元)，而這在上海，除了翠湖天地、湯臣一品等少數(shù)樓盤售價(jià)能達(dá)到該水平外，其余均難以望其項(xiàng)背。何來“抄底”一說呢？

   我們現(xiàn)有必要對(duì)臺(tái)灣地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展歷程做個(gè)大概了解。蔡為民介紹說，臺(tái)灣的地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)40余年，從20世紀(jì)60年代中期開始，農(nóng)民的土地逐步轉(zhuǎn)移到開發(fā)商手中，由于臺(tái)灣地區(qū)實(shí)行了公開的土地買賣制度，一開始就沒有形成大型發(fā)展商對(duì)土地的壟斷，另外臺(tái)灣的房產(chǎn)開發(fā)盛行合建制度，該做法使中小開發(fā)商的資金和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小。1989年的時(shí)候大陸還沒有房地產(chǎn)這個(gè)概念，臺(tái)灣地區(qū)的房地產(chǎn)市場就已經(jīng)成型。

   這個(gè)發(fā)展期間一共經(jīng)歷了三次激蕩。1985年，房地產(chǎn)開始有起色，即相當(dāng)于上海1998～2000年的房地產(chǎn)狀況。1986年至1991年，房產(chǎn)行情大漲，每年的漲幅在30%～40%，即相當(dāng)于上海2001～2003年的房地產(chǎn)狀況。1991年至2006年，房地產(chǎn)表現(xiàn)出“冬天”的態(tài)勢(shì)，其中除了頂級(jí)地段、高檔樓盤仍保持微幅上調(diào)外，臺(tái)北市外周邊地段則有一段時(shí)間的價(jià)格下調(diào)表現(xiàn)，跌幅在10～20%左右。蔡為民表示，其實(shí)7萬元/平方米的豪宅也只是少數(shù)，而高檔住宅的整體價(jià)位其實(shí)跟上海相當(dāng)，如果與香港相比，目前已經(jīng)被遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開。

   不過蔡為民同時(shí)指出，這種狀況在未來可能會(huì)得到改變。隨著放寬對(duì)陸資入臺(tái)的限制，以及近期通脹預(yù)期的加大，內(nèi)部以及外來兩股力量，會(huì)使得臺(tái)北房市地產(chǎn)市場需求會(huì)有所放大。而隨著成交量的放大，價(jià)格會(huì)隨之上漲。當(dāng)然，從另外一個(gè)角度來考量，與上海、香港樓市相比，臺(tái)北市的房價(jià)漲勢(shì)已只能稱得上“溫和”上漲，而這也不排除會(huì)迎來一波補(bǔ)漲行情。

   此外，臺(tái)北縣、臺(tái)中縣市及高雄縣市升格“直轄市”的效應(yīng)，會(huì)帶來的大量資金持續(xù)投入，這會(huì)使得市政基礎(chǔ)設(shè)施得到改善，市容環(huán)境得到大幅提升，這都會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘挟a(chǎn)生積極作用。因此蔡為民認(rèn)為日后臺(tái)灣地區(qū)樓市將會(huì)形成大臺(tái)北、大臺(tái)中以及大高雄三大都會(huì)圈三足鼎立的格局。更讓人心動(dòng)的是，目前臺(tái)中市、高雄市的房價(jià)仍處于低位，上漲潛力較大。

   當(dāng)然，還有值得一提的是，作為航空城的桃源縣以及素有文化古城的太南市，也具有一定的投資價(jià)值。尤其是桃源縣，隨著城市捷運(yùn)工程的完工，從臺(tái)北到桃源機(jī)場將從原來的40分鐘縮短為25分鐘左右，而桃源縣目前的房價(jià)約10000元/平方米左右，與臺(tái)北市存在不小的差距。

   三大區(qū)域值得重點(diǎn)關(guān)注

   臺(tái)北縣市：臺(tái)灣樓市“領(lǐng)頭羊”

   作為臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)市場的“領(lǐng)頭羊”，隨著臺(tái)灣地區(qū)實(shí)施低利率政策，以及外地資金回流，臺(tái)北縣市樓市在今年上半年的表現(xiàn)搶眼。

   根據(jù)臺(tái)灣房屋的調(diào)查，臺(tái)北市是去年第四季度以來全臺(tái)灣地區(qū)交易最為活躍的地區(qū)，交易量和活躍程度都有所增加。如在去年第四季度，臺(tái)北市成交天數(shù)為90天，而在今年第一季度則縮短為61天。其中成交天數(shù)較短的行政區(qū)，分別有文山區(qū)及萬華區(qū)交易天數(shù)30~60天，其次為大安區(qū)的30~70天。文山區(qū)居民因公、教職業(yè)居多，不受景氣大環(huán)境影響，加上過去房價(jià)漲幅空間不大，而且低價(jià)優(yōu)勢(shì)吸引不少買盤進(jìn)場，使得交易天數(shù)維持在30~60天。另外，萬華區(qū)房價(jià)較低，議價(jià)空間低約5～10%，成交以低總價(jià)65萬至100萬元的公寓為主，買盤大部份是自住客。

   臺(tái)北市豪宅主要集中在中正區(qū)、信義區(qū)等，當(dāng)然，臺(tái)北市的豪宅近期景氣程度并不高，如臺(tái)灣房屋調(diào)查發(fā)現(xiàn)，信義計(jì)劃區(qū)內(nèi)的新成屋豪宅開價(jià)普遍落在8.35～10萬元/平方米之間，但實(shí)際成交價(jià)為7萬元/平方米，可見買賣雙方議價(jià)空間間較不小。目前臺(tái)北市在售項(xiàng)目中，普通住宅售價(jià)在3.5萬元以下，如位于內(nèi)湖區(qū)的雙璽售價(jià)為2.3萬元/平方米，位于萬華區(qū)的JR捷座的售價(jià)在2.9～3.5萬元/平方米之間。

   還有一個(gè)值得關(guān)注的就是臺(tái)北縣房價(jià)相對(duì)臺(tái)北市來說，較為低廉。而且最近幾年臺(tái)北縣的與臺(tái)北市的房價(jià)差距在逐年加大。如2003年為72%，而到2008年則拉大到93%(具體見表1)。房價(jià)差距的拉大，則意味著臺(tái)北縣的房價(jià)尚未真正啟動(dòng)。而一旦臺(tái)北縣因?yàn)樯�格為“直轄市”而加大建設(shè)力度之后，其房價(jià)必漲無疑。

   目前臺(tái)北縣樓市最為活躍地方分別為林口鎮(zhèn)、三峽鎮(zhèn)和澹水鎮(zhèn)，這三個(gè)地區(qū)也是近幾年來預(yù)售屋推案量最高的前三名區(qū)域。臺(tái)北縣普通公寓售價(jià)在1.5萬元/平方米以下，如目前在售的項(xiàng)目中，位于汐止市的站前畫堤售價(jià)為1.0～1.2萬元/平方米之間。

 

編輯:邵磌