地產(chǎn)信托收益率竟高達(dá)25% 開發(fā)商真的很缺錢?

房地產(chǎn)信托收益率竟高達(dá)25%

　　25%！近期，一款預(yù)期年化收益率達(dá)到25%的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品搶盡了投資者的眼球。在數(shù)次“窗口指導(dǎo)”和7月退出市場(chǎng)的傳言中，房地產(chǎn)信托近期“戰(zhàn)斗力”不減，市場(chǎng)上高收益地產(chǎn)信托產(chǎn)品頻頻出現(xiàn)，相當(dāng)有誘惑力。

　　業(yè)內(nèi)人士提醒，高回報(bào)意味著更高的風(fēng)險(xiǎn)，投資者應(yīng)謹(jǐn)慎選擇地產(chǎn)信托。

　　現(xiàn)象：

　　高回報(bào)信托產(chǎn)品頻出

　　今年以來，信貸額度緊張、地產(chǎn)調(diào)控政策讓房地產(chǎn)信托的收益率節(jié)節(jié)走高。上周的意外加息則令投資者對(duì)于房地產(chǎn)信托的期待收益率進(jìn)一步上揚(yáng)。事實(shí)上，市面上正在發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品大部分預(yù)期收益率已經(jīng)達(dá)到10%以上，6月下旬，在香港上市的融創(chuàng)集團(tuán)先后兩筆高息信托融資，年利率高達(dá)17%。

　　而更大的誘惑正在上演，上周，一款號(hào)稱預(yù)期年化收益率可以達(dá)到25%的房地產(chǎn)信托出現(xiàn)在杭州。據(jù)悉，該信托為平安信托和綠城中國(guó)共同打造的平安財(cái)富安城1號(hào)房地產(chǎn)基金信托產(chǎn)品，平安信托以股權(quán)投資方式參與綠城溫州龍灣項(xiàng)目，年化收益率在25%以上。

　　記者致電平安信托相關(guān)銷售人員，據(jù)介紹，該公司確實(shí)有這樣一款高收益信托產(chǎn)品正在募集，這也是該公司第一次嘗試股權(quán)投資房地產(chǎn)企業(yè)，但“之前已經(jīng)做過一些測(cè)試”。她表示：“綠城投資的地塊在區(qū)政府旁邊，2008年拿地的時(shí)候地價(jià)只有一萬元左右，整個(gè)開發(fā)成本不到兩萬元，現(xiàn)在周邊二手房?jī)r(jià)格都在3.7萬左右，一兩年之后開盤的利潤(rùn)絕對(duì)可以保證。”她透露，該產(chǎn)品募集規(guī)模8億元，“席位”已所剩不多。

　　風(fēng)險(xiǎn)：

　　高融資成本如何回收

　　高回報(bào)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品背后是房地產(chǎn)企業(yè)巨額的融資成本。業(yè)內(nèi)人士稱，如果加上信托手續(xù)費(fèi)用及融資渠道費(fèi)用，上述融創(chuàng)集團(tuán)信托產(chǎn)品的融資成本鐵定要突破20%。而平安信托推出的25%高年化收益率產(chǎn)品采用的是股權(quán)投資方式，意味著企業(yè)將出讓更多的利益。而如此高的融資成本不但意味著房產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)非常缺錢，同時(shí)也顯示房地產(chǎn)企業(yè)依然看好三五年內(nèi)的房?jī)r(jià)。

　　但是，對(duì)投資者來說，高回報(bào)意味著更高的風(fēng)險(xiǎn)。目前房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)主要來自資金被挪用的風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目無法完工的風(fēng)險(xiǎn)和房產(chǎn)難以售出的風(fēng)險(xiǎn)。

　　西南財(cái)經(jīng)大學(xué)信托與理財(cái)研究所信托行業(yè)研究員趙楊分析稱，在項(xiàng)目出現(xiàn)問題，地產(chǎn)公司、信托公司均無法償還投資者欠款，抵押物（房產(chǎn)）折扣銷售受阻下，有可能出現(xiàn)本金受損。而平安信托的銷售人員也直言，在房地產(chǎn)信托中，股權(quán)投資的風(fēng)險(xiǎn)比普通的債權(quán)投資更大。趙楊提醒投資者，要選擇有實(shí)力的信托公司和大項(xiàng)目，盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

　　背景：上半年房地產(chǎn)

　　信托收益率“領(lǐng)跑”

　　西南財(cái)經(jīng)大學(xué)信托與理財(cái)研究所監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年共發(fā)行集合資金信托產(chǎn)品1456款，計(jì)劃募集規(guī)模3745.88億元，平均期限14.28個(gè)月，平均年化預(yù)期收益率9.46%。其中資金運(yùn)用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托數(shù)量為343款，其平均的年化收益率高達(dá)10.86%，在各類信托產(chǎn)品中仍然處于明顯的領(lǐng)先地位。