投資型公寓在今年上半年的房租上漲過程中表現(xiàn)尤其明顯，現(xiàn)在珠江新城的單房租金已經(jīng)漲至2200~2300元/月，小復(fù)式單位的租金超過3000元/月。而受到房地產(chǎn)調(diào)控的影響，投資型公寓的成交價(jià)格只微幅上漲。由于樓價(jià)漲不過租金，出租回報(bào)率有所回升。

　　租價(jià)：同比漲15%~20%

　　合富置業(yè)名門分行主管貝佳告訴記者，珠江新城的投資型公寓目前的租金比去年同期普遍上漲了15%~20%左右。“以鉑林國(guó)際公寓為例，28~33平方米的單間去年租金在2000元/月之間，今年上漲至2200~2300元/月；38平方米的一房一廳單位去年的租金在2800元/月左右，今年攀升至3200~3300元/月”。貝佳表示。

　　自2006年“90/70”政策出臺(tái)之后，市場(chǎng)的小戶型供應(yīng)增加明顯，很多新樓被建成投資型公寓，并在這兩年進(jìn)入租賃市場(chǎng)。“這些次新房配套、結(jié)構(gòu)以及室內(nèi)裝修都要好過那些老的盤源，因此租價(jià)相對(duì)較高。”滿堂紅地產(chǎn)研究部高級(jí)主任周峰表示。

　　合富置業(yè)藍(lán)色康園分行主管羅永周告訴記者，附近的珠江新岸和珠光高派公寓一房一廳單位的租金在2500~3500元/月之間，單價(jià)在50元/平方米/月以上。而珠江新城的投資型公寓租金在85~88元/平方米/月之間，根據(jù)美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，7月份廣州市住宅平均租金僅為36.2元/平方米/月，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于投資型公寓的租金。

　　樓價(jià)：今年以來(lái)升5%

　　由于受到房地產(chǎn)政策的影響，投資型公寓的房?jī)r(jià)上漲幅度明顯趕不上租金的上漲幅度。貝佳告訴記者，以鉑林國(guó)際公寓38平方米的單房為例，今年年初的成交價(jià)格在90萬(wàn)左右，到4月份上漲至93萬(wàn)元，目前微升至95萬(wàn)元，升幅不到5%。

　　美聯(lián)物業(yè)預(yù)計(jì)，出于對(duì)房?jī)r(jià)受政策調(diào)控的影響，下半年房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌行情是大概率事件。此外，推動(dòng)租金上漲的因素，包括舊城拆遷、業(yè)主成本轉(zhuǎn)嫁等依然存在。因此，在房?jī)r(jià)下跌、房租上漲的交叉影響下，下半年的平均投資回報(bào)率仍有上升的空間，料年內(nèi)有望突破4%。

　　而投資型公寓的出租回報(bào)率一直處于行業(yè)的較高水平，目前珠江新城的投資型公寓普遍都已經(jīng)達(dá)到了4%，如果整體出租回報(bào)率出現(xiàn)上升，投資型公寓的出租回報(bào)率也會(huì)水漲船高。

　　周峰預(yù)計(jì)，10月份又要迎來(lái)秋交會(huì)，租賃市場(chǎng)需求會(huì)迅速放大，但10月份之后將進(jìn)入租賃的淡季，不排除租金出現(xiàn)回落的可能。

　　投資貼士：

　　1.商業(yè)中心目標(biāo)租客多

　　投資型公寓的位置非常重要，由于投資型公寓的租金相對(duì)比較高，租客一般是白領(lǐng)一族，因此要處于商業(yè)中心地段，交通要方便，周邊的配套也要完善。因此投資型公寓大多集中在天河北、珠江新城等板塊。

　　此外在琶洲、大學(xué)城等地也有一些投資型公寓在放售，琶洲近年來(lái)已經(jīng)日益成熟，而像大學(xué)城這類目前尚未成熟的區(qū)域，承受能力很高的租客可能會(huì)比較少，買入后可能還要"守"一段時(shí)間才能有較高的回報(bào)。

　　2.警惕商業(yè)地產(chǎn)“偽裝”成住宅

　　投資型公寓是近幾年才開始出現(xiàn)的一個(gè)概念，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，在同一個(gè)樓盤里50平方米以下的小一房單位所占的比例超過7成，并且產(chǎn)權(quán)是住宅的才能叫做投資型公寓。

　　但現(xiàn)在由于住宅銷售比商業(yè)地產(chǎn)更加火爆，一些在酒店或者寫字樓地塊上建起的以小戶型為主的樓盤也將自己宣傳成投資型公寓，但兩者之間還是有所區(qū)別。由于酒店地塊的產(chǎn)權(quán)只有40年，寫字樓地塊的產(chǎn)權(quán)只有50年，因此這類項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)年限也只有40和50年。此外，這類公寓轉(zhuǎn)手的稅費(fèi)遠(yuǎn)高于純住宅項(xiàng)目。（記者 陳芳）