房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈正深度承壓——營(yíng)業(yè)收入下滑、存貨激增、現(xiàn)金流日益緊張。截至10月23日已有29家房地產(chǎn)類(lèi)上市公司公布三季報(bào)，三季度凈利潤(rùn)環(huán)比大幅下滑40%，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~從去年同期的30.8億元驟降為-16.6億元。接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專(zhuān)家認(rèn)為，隨著信貸環(huán)境持續(xù)緊縮，開(kāi)發(fā)商資金狀況越發(fā)不容樂(lè)觀，預(yù)計(jì)四季度將有越來(lái)越多的房企通過(guò)促銷(xiāo)回籠資金。
Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年三季度，29家上市房企共計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入156.4億元，環(huán)比下滑19.5%；其中有21家出現(xiàn)了營(yíng)業(yè)總收入環(huán)比下降的情況。從凈利潤(rùn)指標(biāo)看，上述房企的下滑幅度更為明顯。29家房企三季度共計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)16.7億元，環(huán)比大幅下滑了40%。
上市房企業(yè)績(jī)滑坡可以從一組成交量數(shù)據(jù)中看出端倪。中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，9月全國(guó)30城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少3%，同比大減35%，“金九”盛景未能出現(xiàn)。今年1至9月，一線城市累計(jì)新房成交量同比減少9%。10月，北京和深圳成交量再度探底，上海、廣州市場(chǎng)成交同比降幅均達(dá)到40%以上。主要二線城市前三季度成交量同比減少11%。
另?yè)?jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，10月過(guò)半，樓市成交遇冷，多數(shù)城市周均成交同比大幅下降，且多數(shù)降幅在50%以上，“銀十”很難達(dá)成。10月3日至9日監(jiān)測(cè)的33個(gè)城市中，31個(gè)城市成交量同比下降，其中20個(gè)城市成交量跌幅在50%以上；10月10日至16日監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，28個(gè)城市成交量同比下降，其中14個(gè)城市成交量跌幅在50%以上。
受銷(xiāo)售持續(xù)低迷影響，衡量上市房企資金鏈狀況的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~也大幅下滑。從三季度的數(shù)據(jù)看，29家上市房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~為-16.6億元，而在去年同期則為30.8億元，其中有15家出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~下滑的情況。而從存貨指標(biāo)來(lái)看，上述房企三季度存貨達(dá)2337億元，比去年同期的1551億元大幅上升50.7%，也高于6月末的2195億元。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)卤硎荆壳胺科筚Y金鏈條緊張和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)上升已愈發(fā)明顯，因資金問(wèn)題被吞并、收購(gòu)的中小房企不勝枚舉。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至10月上半月，今年房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案例已達(dá)90余起，超過(guò)去年全年的并購(gòu)數(shù)量。此外，中小房企還通過(guò)拋售項(xiàng)目、轉(zhuǎn)型礦業(yè)等手段躲避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，至今已有25家左右房企涉足礦業(yè)，約占房地產(chǎn)上市板塊的五分之一。
一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，目前政策對(duì)房企銀行貸款、房地產(chǎn)信托、股市再融資等渠道基本都堵死了，而銷(xiāo)量的持續(xù)下滑更是“雪上加霜”，房企資金鏈越繃越緊，通過(guò)賣(mài)股權(quán)、賣(mài)土地、拋售金融資產(chǎn)、降價(jià)促銷(xiāo)等途徑加速回籠資金已成為很多房企無(wú)奈的現(xiàn)實(shí)選擇。
自今年5月起，中海、碧桂園等開(kāi)發(fā)商紛紛推行降價(jià)促銷(xiāo)，至9月加入降價(jià)銷(xiāo)售行列的品牌開(kāi)發(fā)商有所增多。中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，富力、保利、萬(wàn)科等標(biāo)桿房企都進(jìn)行了不同程度的降價(jià)促銷(xiāo)。但總體而言，今年下半年以來(lái)的降價(jià)速度和幅度相比2008年仍較為有限。
張?jiān)卤硎荆笮头科蟮呢?cái)務(wù)狀況雖比中小房企穩(wěn)健，但也在不斷惡化。近日，多家大型房企加速融資，中糧地產(chǎn)拋售投資性金融資產(chǎn)獲利約4000萬(wàn)元，成為房企一種新的融資策略；萬(wàn)科10月為名下子公司進(jìn)行三次擔(dān)保融資約12億元，超過(guò)三季度的擔(dān)保融資總額。
申銀萬(wàn)國(guó)研究報(bào)告指出，目前開(kāi)發(fā)商資金壓力繼續(xù)增大，各種融資渠道均受限制。9月房地產(chǎn)資金來(lái)源7209億元，同比增長(zhǎng)17.4%，但環(huán)比回落8.1個(gè)百分點(diǎn)。其中國(guó)內(nèi)貸款同比減少8.3%，占比從8月的16.2%下降到15.7%；自籌資金占比繼續(xù)上升，達(dá)41.2%，創(chuàng)歷史新高。日前出臺(tái)的加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信托和外資進(jìn)入樓市的監(jiān)管政策，都反映了房地產(chǎn)各種渠道的融資難度都在加大，開(kāi)發(fā)商資金壓力繼續(xù)增加。與此同時(shí)，銷(xiāo)售萎靡，投資回落相對(duì)緩慢，開(kāi)發(fā)商的整體資金狀況仍在不斷收緊之中。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說(shuō)，分析開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源構(gòu)成變化趨勢(shì)可以發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入2011年以來(lái)，國(guó)內(nèi)貸款比重持續(xù)下降，由1至2月的22%下降到1至9月的15.7%；企業(yè)自籌資金比重大幅上升，由1至2月的34.4%上升到1至9月的41.2%。另外，個(gè)人按揭貸款比重和利用外資比重有所下降，定金及預(yù)收款比重小幅上升。由此可見(jiàn)，隨著國(guó)內(nèi)信貸環(huán)境繼續(xù)緊縮，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況不容樂(lè)觀，被迫更多地利用自有資金。
楊紅旭認(rèn)為，在信貸政策緊縮、通脹率仍相對(duì)較高的背景下，四季度融資環(huán)境仍然嚴(yán)峻，預(yù)計(jì)四季度樓盤(pán)促銷(xiāo)的現(xiàn)象將越來(lái)越多。
