專家認為樓市僵局已現(xiàn)松動跡象
土地市場成交持續(xù)低量徘徊。中國指數(shù)研究院30日發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周(5月23日至29日，下同)，在監(jiān)測的20個主要城市中，僅有3個城市共成交住宅用地4宗，成交土地面積18萬平方米，環(huán)比下跌48%。
接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的專家認為，成交明顯下滑的背后，是開發(fā)商資金鏈緊繃及市場預(yù)期悲觀。在限購令和信貸緊縮之下，樓市僵局已現(xiàn)松動跡象，開發(fā)商主動對價格進行調(diào)整的范圍將進一步擴大。
流標再現(xiàn)
根據(jù)國土資源部最新要求，土地監(jiān)控已經(jīng)細化到地方縣城。各縣級國土部門必須嚴格監(jiān)控當?shù)厥袌龀山磺闆r，清理2011年以來的成交地塊，如有地價異常則需主動上報。而事實上，多位業(yè)內(nèi)專家告訴記者，當前土地市場正處于量價齊跌的低迷時期。
根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的最新土地市場交易周報，上周20個主要城市土地市場供應(yīng)量大幅減少，成交量繼續(xù)走低。據(jù)統(tǒng)計，受監(jiān)測20個主要城市共推出土地43宗，較上一周減少120宗，推出土地面積共計164萬平方米，環(huán)比下跌74%；成交土地35宗，較上周減少20宗，成交面積共計219萬平方米，環(huán)比下降3%。
在今年三四月份的黃金時期“北上深廣”等一線城市，土地市場走低態(tài)勢明顯。有數(shù)據(jù)顯示，截至5月23日北京市土地成交收入同比2010年1至5月下降59.2%。上海市4月份土地出讓金同樣降幅明顯，并創(chuàng)下近兩年來單月土地出讓金新低。
另一方面，開發(fā)商拿地熱情同樣在迅速減弱，全國各大城市土地流拍、底價成交陸續(xù)出現(xiàn)。據(jù)中原監(jiān)測，各大城市宅地溢價率已連續(xù)3周保持在10%以內(nèi)，且部分城市土地市場已出現(xiàn)流標。上周一至周四，中原監(jiān)測的10幅到期宅地中有2幅流標，其中南京一幅宅地因起拍價過高而流標“與前段時間相比，開發(fā)商的心態(tài)越來越悲觀，拍地的熱情不像以前那么高。”中原集團研究董事程澐接受《經(jīng)濟參考報》采訪時表示。
萬科、保利、招商、金地等房地產(chǎn)龍頭企業(yè)在今年前4個月已經(jīng)不約而同地降低了拿地規(guī)模，并不同程度地表示，當前針對土地市場的策略已經(jīng)趨向謹慎。
來自中國房產(chǎn)信息集團發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，15家大型房地產(chǎn)企業(yè)在今年的前4個月中，拿地總量呈逐月下降趨勢。尤其在最近的4月份，通過招拍掛方式新增土地總建筑面積共260.08萬平方米，同比下降78%，環(huán)比下滑66%；成交土地總價約56.88億元，同比下降70%，環(huán)比下滑59%，創(chuàng)2010年以來拿地總量和成交總價的月最低紀錄。
高策地產(chǎn)顧問董事長李國平告訴《經(jīng)濟參考報》記者，不僅僅在“北上深廣”等一線城市，在南京、天津、秦皇島等二線土地市場也同樣低迷。“更多的開發(fā)商開始持幣觀望，不敢入市。”
東亞新華地產(chǎn)一位人士告訴記者，目前整個大的市場環(huán)境，體現(xiàn)了中央宏觀調(diào)控的力度和效果，同時也影響了企業(yè)對后期市場環(huán)境的信心。這意味著在供應(yīng)量不能提升的情況下，土地市場仍將持續(xù)走低。綜合市場判斷，土地溢價率、成交量仍然會雙雙下降。
開發(fā)商拿地謹慎
資金緊張
而開發(fā)商之所以謹慎入市，除了是對后期市場信心不足，最重要的則是來自資金鏈的擔憂。
目前，與房地產(chǎn)融資有關(guān)的資本市場、銀行開發(fā)貸款、信托資金、海外債券四大融資渠道已出現(xiàn)“融資難”的狀況。
同時，在國務(wù)院啟動新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控后，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的控制更為嚴格。多家商業(yè)銀行此前透露，將房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率上調(diào)至接近10%。并且不能再用土地進行抵押貸款，而必須是建筑物。
多地出臺的限購令，令市場銷售業(yè)績普遍下滑，資金難以迅速回籠。同時國家持續(xù)從緊的信貸政策讓融資再添難度，如此“雪上加霜”讓房地產(chǎn)企業(yè)在資金鏈上青黃不接。
上述東亞新華地產(chǎn)內(nèi)部人士告訴記者，當前的限購令和信貸政策，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其民企資金鏈的影響是空前的“央企及大型房企資金充裕且擁有一定土地儲備，在市場低迷時期擁有一定的抗打擊能力，而民企及中小企業(yè)則無法比肩。”
上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況研究》認為，一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況已不容樂觀，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源增速放緩、房地產(chǎn)開發(fā)投資高位運行、商品房銷售金額增速難以大幅回升、個人購房貸款余額增速回落等系列因素的影響下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈逐漸趨緊。研究預(yù)測，受融資環(huán)境依然嚴峻及資金難以快速回籠的影響，二季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金可能進入預(yù)警區(qū)間。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生告訴記者，房企資金吃緊的局面才剛剛開始“目前可以檢測的數(shù)據(jù)基本上來自4月份或者更早，而事實上房企真正的資金鏈緊張從5月份才剛剛開始，并且會一直持續(xù)到今年第三季度。”
聶梅生同樣認為，房企的資金壓力主要來自于限購令和信貸政策。“陸續(xù)出臺限購令的35個大中城市投資比例平均是15%至20%，限購后會使整個交易量下降7%，交易額則會下降10%。另一方面，穩(wěn)健的貨幣政策使房地產(chǎn)業(yè)的資金流入明顯減少。從貸款利率上也可以反映出來。原來8%的利率開發(fā)商往往嫌高，現(xiàn)在攀至18%的高點時卻搶著貸款，說明房地產(chǎn)企業(yè)的資金開始緊張。”
接受《經(jīng)濟參考報》采訪的多位業(yè)內(nèi)人士一致認為，如何在資金鏈預(yù)警時提前做好應(yīng)對之策，在市場低迷時期快速取得資金回籠是現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要考慮的首要任務(wù)。
價松量升
回籠慢融資難
在資金面持續(xù)緊張之下，開發(fā)商推盤意愿強烈。與此同時，受嚴厲調(diào)控信號引導(dǎo)，業(yè)主的心態(tài)也逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)變。多個熱點城市近期住宅市場成交量上漲，一二手房價也持續(xù)松動。
中國指數(shù)研究院的最新統(tǒng)計顯示，上周監(jiān)測的35個城市中，19個城市樓市成交量上漲，9個城市成交量漲幅在30%以上，溫州、蚌埠兩城市漲幅逾100%。重點城市中，5個城市成交量環(huán)比上漲，其中武漢漲幅最大，達39.85%，其次是成都，漲幅達28.13%，南京跌幅最大，達30.71%。
德佑地產(chǎn)研究部主任陸騎麟告訴記者，在地量成交的狀況之下，上周上海出現(xiàn)了單個項目周簽約超過了200套的狀況，這是在今年樓市調(diào)控以來從未有過的現(xiàn)象，表明了當前市場只有通過開發(fā)商主動對價格進行調(diào)整才能帶動成交的回升，打破當前的僵局。
“連續(xù)幾周我們已經(jīng)看到，價格的調(diào)整從小規(guī)模的試探，慢慢開始蔓延起來，目前來看，調(diào)整的幅度在5%至10%這個區(qū)間。”程澐表示，隨著調(diào)控的深入，政府與企業(yè)在資本市場、土地市場的博弈仍將繼續(xù)，但由于政府往往掌握著更多主動權(quán)，為搶占先機布局后市，房企擴大促銷范圍為明智之舉。“未來一段時間，價格調(diào)整的項目將增多”。
二手住宅市場方面，雖然與去年同期相比，多數(shù)熱點城市二手住宅成交量仍處于低位，但環(huán)比正逐漸恢復(fù)。中原監(jiān)測的京津滬深穗五大城市除天津外，成交量亦已連續(xù)兩周穩(wěn)步回升，總體環(huán)比升幅均在10%上下。其中，北京和上海環(huán)比升幅分別達39%和41%。
程澐認為，從一二手市場表現(xiàn)來看，樓市僵局已現(xiàn)松動跡象。她還預(yù)測，隨著新房促銷和二手房降價范圍的逐步擴大及出臺新政預(yù)期的減弱，各地住宅成交將逐步緩慢地恢復(fù)。
對于未來一段時間的房價走勢，李國平預(yù)測，中低端市場會有松動，由于調(diào)控政策及保障房供應(yīng)量提升等因素，房價同比下調(diào)幅度在15%以內(nèi)。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，全國房價指數(shù)將出現(xiàn)數(shù)月的環(huán)比下跌，但就全年整體來看，仍難下跌；全國商品房成交均價，今年基本持平或略降，部分一二線城市會小降。（王濤 高偉）
